Днями в Національному банку України відбулася презентація на тему “Створення Агентства з рефінансування іпотечних кредитів” за участі першого заступника Голови Національного банку України Юрія Колобова, Голови правління АТ “Ощадбанк” Сергія Подрєзова та радника голови правління АТ “Ощадбанк” Сергія Волкова.

Розпочавши презентацію, Юрій Колобов звернув увагу всіх присутніх на актуальність та доцільність запровадження додаткового інструменту іпотечного кредитування шляхом створення публічного Агентства з рефінансування іпотечних кредитів. “Сьогодні ми виносимо на загальне обговорення ідею створення Агентства з рефінансування іпотечних кредитів у національній валюті, тож запрошуємо до конструктивної дискусії”, – наголосив він.

Сергій Подрєзов детально пояснив суть сучасної моделі житлового фінансування, якої дотримуються в більшості розвинутих країн, та презентував один з можливих шляхів вирішення відновлення системи житлового фінансування в Україні після фінансової кризи  заснування державними банками Агентства по рефінансуванню іпотечних кредитів.

Інформація для обговорення

У світовій практиці основним механізмом житлового фінансування є банківське іпотечне кредитування за рахунок довгострокових кредитних ресурсів, залучених із ринку цінних паперів. Цей ринок активно інвестують інституціональні інвестори, зокрема накопичувальні пенсійні фонди, інвестиційних фондів, довірчих товариств, страхових компаній, тощо. Таким чином формується циклічний внутрішній фінансовий потік на провідних ринках. Умовно кажучи, за допомогою такої системи, коштами людей похилого віку, накопиченими на їхніх пенсійних рахунках, кредитується придбання житла молоддю, яка не має достатніх накопичень, але має потенційні можливості їх заробити і повернути борги. Головним фондовим інструментом цього процесу є іпотечні облігації (covered bonds), які забезпечені заставою іпотечних кредитів (фінансові механізми, подібні до американських MBS – Mortgage-Backed-Security, в цьому проекті не розглядаються). У країнах ЄС за рахунок іпотечних облігацій фінансується близько 40% заборгованості за іпотечними кредитами, частка іпотечних облігацій у фінансуванні іпотечних кредитів стрімко зростає. Сума непогашених облігацій останні роки не змінюється утримується на рівні близько 3 трлн. євро.

Інвестиційна привабливість іпотечних облігацій досягається завдяки тому, що, крім активів емітента, вони додатково забезпечені заставою іпотечних кредитів. Вимоги до якості такої застави та управління нею в інтересах інвесторів установлені законом. Рейтинги таких облігацій часто перевищують рейтинги власне банків-емітентів. Відповідно ставки купона по них є значно нижчими порівняно з корпоративними облігаціями. До того ж, як уже зазначалося, у ці іпотечні облігації дозволено інвестувати інституціональним інвесторам.

Усупереч загальним принципам формування системи житлового фінансування в Україні донедавна діяла зовсім інша система. Вона грунтувалася на зовнішніх джерелах фінансування, а саме через банки з іноземним капіталом, які кредитували населення, пропонуючи кредити в доларах за привабливішими ставками ніж ставки за гривневими кредитами, переводячи валютні ризики на позичальників. У запалі конкурентної боротьби за частку ринку банки кредитували навіть спекулятивні оборудки на земельному ринку та первинному ринку житлової нерухомості. Обвал цін на цих ринках та різке послаблення національної валюти призвели до сумних наслідків, вплив яких триває вже третій рік поспіль. Досі не відновлено ринок житлового будівництва та ринок іпотечного кредитування.

Можна стверджувати, що в Україні система житлового фінансування фактично відсутня. Водночас обмеження щодо валютного кредитування населення не залишають банкам альтернативи, крім кредитування у гривнях, тобто актуалізується питання організації залучень банками довгострокових кредитних ресурсів у національній валюті. Найбільш дієвий механізм залучення - це випуски звичайних іпотечних облігацій. Крім того, обіг іпотечних облігацій створюватиме умови для диверсифікації активів інституціональних інвесторів, що є передумовою успішних структурних реформ у сфері накопичувального пенсійного і страхового забезпечення.

Але треба зауважити, що законодавство України дещо відрізняється від провідних європейських країн, де іпотечні облігації випускають спеціалізовані іпотечні банки, до яких застосовуються певні обмеження щодо видів діяльності (українське законодавство не передбачає обмежень щодо спеціалізації емітентів). Тому, незважаючи на те, що іпотечне покриття залишається на балансі банку, інвестори усвідомлюють свій захист, у тому числі через спеціалізацію емітента.

В Україні, з її загальновідомими проблемами в судоустрої та захисті прав інвесторів, з точки зору інвестиційного ризик-менеджменту іпотечні облігації нестимуть такі самі ризики, як і звичайні корпоративні боргові папери українських універсальних банків. Іпотечне ж покриття, яке залишається під контролем емітента, фактично не відрізнятиметься від інших його активів. Тому в подібних до України країнах необхідно “підсилювати” іпотечні цінні папери за допомогою впливових державних інституцій – таких, як центральні банки або уряди. Найпростішим рішенням є створення універсального посередника  іпотечного агентства, який спонсорується такими інституціями, в т.ч. через надання його зобов’язанням певних преференцій. До іпотечних активів, централізованих у такому агентстві, установлюються конкретні вимоги щодо якості та дієвий механізм контролю за дотриманням цих вимог. Цей механізм захисту не викликає в інвесторів сумнівів у його ефективності, що впливає на ліквідність іпотечних облігацій, які ще й користуються певними преференціями з боку регуляторів. Невисока вартість запозичень через таке агентство впливає на ринкові ставки за іпотечними кредитами.

У 2004 році для рефінансування комерційних банків за міжнародною технічною допомогою була створена Державна іпотечна установа (ДІУ). Проте, під впливом фінансової кризи головним видом діяльності ДІУ стали операції з рефінансування банків, які кредитують добудову незавершених житлових будинків. Уражаючі масштаби кризи в будівельній галузі вимагають від ДІУ приділяти ще більшу увагу фінансуванню недобудов. ДІУ надає послуги з рефінансування окремим комерційним банкам. Водночас запуск ринку іпотечного кредитування потребує участі якнайбільшъ кількості іпотечних кредиторів.

Тому АТ “Ощадбанк” разом з іншими державними банками – ПАТ “Укрексімбанк”, ПАТ АБ “Укргазбанк” та ПАТ “АКБ “Київ” - розглядає проект щодо створення Агентства з рефінансування іпотечних кредитів.

На новостворене іпотечне агентство буде покладено функцію рефінансування державних та комерційних банків, які здійснюють житлове кредитування. Це міжбанківське агентство не матиме держгарантій, але надійність його запозичень буде забезпечено через його спеціалізацію і низку дієвих інструментів управління ризиками. Крім налагодження обігу іпотечних цінних паперів, діяльність іпотечного агентства сприятиме поступовому зменшенню ставок за іпотечними кредитами. Майже вся маржа агентства спрямовуватиметься як комісійна винагорода банку, який продовжує обслуговувати кредити. Банки, відновлюючи ліквідність через продаж кредитів, не тільки відновлюватимуть свої процентні доходи від надання нових іпотечних кредитів, але й отримуватимуть комісійні від агентства за обслуговування кредитів  різницю між процентними надходженнями по кредитах та витратами на обслуговування облігацій (за винятком маржі агентства. за рахунок якої покриватимуться витрати на організацію випусків облігацій). Така діяльність створює достатній резерв дохідності для поступового зменшення ринкових ставок для кінцевих споживачів іпотечних кредитів.

Агентство з рефінансування іпотечних кредитів буде створене як публічне акціонерне товариство, небанківська фінансова установа з капіталом 35 млн. грн. Учасники товариства пропонуватимуть Національному банку України взяти участь у роботі наглядової ради агентства і розглянути можливість застосування особливого режиму резервування для іпотечних облігацій агентства та включення їх до переліку інструментів забезпечень під час рефінансування. Іншим регуляторам фінансового ринку буде запропоновано розширити можливості інституціональних інвесторів щодо інвестування в іпотечні облігації.

Перші випуски іпотечних облігацій планується здійснювати на середньострокові терміни (3-5 років, з офертами на дострокове погашення) з фіксованою ставкою купона на базі покриття, сформованого з наявних у банків гривневих та валютних кредитів, з дотриманням вимог Закону України “Про іпотечні облігації”. У подальшому учасникам ринку будуть запропоновані стандарти стосовно конкретного набору основних критеріїв, які сьогодні є очевидними для більшості банків. Очікується, що провідні банки активно користуватимуться послугами агентства.